みなさん、こんにちは。

今不動産投資ローンはかなりの低金利です。私の周りでも不動産を購入している人は増えている印象です。ではこの低金利はいつまで続くのでしょうか？過去の金利推移と今後を検証しました。

日本に関しては、低金利が長く続いています。不動産投資においては、借入金利につきましては、毎月のキャッシュフローに大きく関わりあってくる為、かなり重要です。

不動産投資ローンの過去と今後の金利推移

不動産投資ローンを含む各種ローンの金利においては、10年国債の金利動向が大きく影響します。ファーストステップとして、10年国債の金利推移を見てみましょう。

10年国債の金利推移

2016年2月にマイナス金利政策が取り入れられてから、10年国債は超低金利の状態が継続しており、2022年1月は0.1％程度で推移しております。

参照 https://www.mof.go.jp/jgbs/reference/interest_rate/index.htm

民間運営の住宅ローンの金利も、それなりに低い水準で推移していることがうかがえます。10年国債の金利低下につれて、住宅ローン金利も下降しているのが現状なのです。

住宅ローンと不動産投資ローンには審査基準等々の違いが見られるものの、金利動向を観察する参考の一つになると考えられます。

不動産投資ローンの固定金利と国債は同じ動きである

住宅金融支援機構が提供する固定金利＝フラット35のローン金利と10年ものの長期国債の推移を確認してみます。

一番初めに、賃貸住宅ローンだけチェックすると、2013年初め頃から金利がより一層低くなり、2016年2月のマイナス金利政策の導入からずっと低下を続けています。2018年春以降は、1％台半ば位の金利で融資を受けることもできる様です。

前回、不動産市況が大盛況だった2008年半ばにおいては、賃貸住宅ローン金利が3.5％ぐらいだったことを考えれば、現時点ではかなりお得感が存在します。

国債と比較すると、双方共に同じ様な動きを見せているのがうかがえます。はっきり言って、相関係数も、0.93とかなり強い関係性を示しています。これを手掛かりとして、いくらか金利の予想を立てることが可能なのではないでしょうか？

不動産投資ローンの低金利はいつまで続く？

不動産投資ローンの低金利が続いておりますが、いつまで続くのでしょうか？

不動産投資というのは、長期に及んで、その借入金額は高額です。変動金利を選んで不動産投資を行うとするケースになると、運用中金利が万が一にも急激に伸びてしまったら、収支計画は大きく狂ってしまいます。

しかしながら、元利均等返済の場合、返済額の中において、元本の割合は最初は小さく、　返済が進行するごとに拡大していきます。

わかりやすく言うと、始めの金利が低く、後で高くなるケースと、始めの金利が高くて、後で金利が低くなるケースでは、はるかに前者がアドバンテージになります。結局のところ、歴史的な低金利の現在では、不動産投資の絶好のチャンスであるということになります。

今後の金利推移ですが、いつまでこの低金利が続くかははっきり言い切ることは難しいです。ただいつもより、日本経済または政府の動きについてアンテナを張っていれば、今後の金利動向にも強くなれるかも知れません。

不動産投資においては、借入はとても重要な要因となっています。借り方または金融機関選び１つで、収支も大きく変化してきます。金利であったり、ローンを制するものが不動産投資を制すると言っても言い過ぎじゃないでしょう。

長期金利の上昇が不動産投資ローンにもたらす影響について

不動産投資というのは、物件購入にたくさんの初期費用がかかることから、たくさんの投資家は不動産投資ローンを利用しています。不動産投資ローンの利用においては、金利が掛かってくることもあって、勿論金利が上がっていくとローンの返済額が増大して、キャッシュフローを悪化させるケースがあるでしょう。

こういった風に、金利変動に合わせて、不動産投資のキャッシュフローを損なうリスクを金利変動リスクと言っています。

短期プライムレートが係わりを持っている「市中金利」に関しては、景気または物価の動向によって日銀が規定する「政策金利」が影響を及ぼすものです。簡単に言うと、変動金利というのは、日銀の政策金利によって上がったり下ったりすることがありえるということを意味します。

しかしながら、長期のプライムレートが連動するのは長期金利で、つまり10年物国債利回りが影響を及ぼすことになります。

今後のアパートローンの金利動向を把握するためには、日銀の動向または10年物国債の利回りの動向を考慮してみる方がいいと思います。

まとめ

いかがでしたでしょうか？不動産投資ローンの低金利はいつまで続くかについてや、過去の金利推移と今後を検証しました。

住宅ローン金利の決まり方と、今後の上昇可能性についてですが、国策的に当面ないと思われます。しかしリスクの要因なので　どこかで固定も考えるべきだと私は思います。

世界的に金利上昇の傾向は見られるにもかかわらず、現在世界各国の中央銀行は金融緩和姿勢を継続している状態です。

ところが、コロナウィルス収束の日はいつかやってきます。アメリカにおいて、一部の専門家は今後テーパリング(中央銀行が金融緩和から脱け出す出口戦略)が行われるという予測をしています。

さらに日本も、原則的には日本株ETF（上場投資信託）の買入額を減少させ、公式には「緩和」と言いながらも、コッソリとテーパリング（量的緩和の縮小）をしているともいわれています。

カナダにおいては、ずっと前の2021年4月に、テーパリングを行うことが公表されました。テーパリングによって金融緩和が正常化すれば、次第に金利上昇が続くかもしれません。

不動産投資ローンの金利情報をスピーディーに掴むためにも、世界経済の動向にアンテナを立てておくことが大切です。

今後も不動産、世界経済の情報をお届けしていきたいと思います。

それではまた。